Mortgage ücretleri genellikle esneme ve camsı gözlere neden olur. Ancak geçen ay, güncellenen fiyatların bazı ev alıcılara daha pahalıya mal olacağı söylentisi yayıldığında, bu, yeni kuralları yanlış yorumlayan binlerce öfkeli yorumla viral TikTok videolarını ateşledi.
Pek çok eleştirmen benzer sorular sordu: Kredisi daha düşük ve peşinatları daha düşük olan bazı borçlular ipotek oranlarında daha iyi oranlar alırken neden kredisi iyi ve daha büyük peşinatları olan diğerleri daha fazla ücretlendiriliyordu? Sorumlu borçlular daha riskli kredileri sübvanse ediyor mu?
Değişiklikler kablolu televizyonda yayıldı ve hatta Tucker Carlson’ın Fox News’teki son programında kötü davranışları teşvik edeceklerini iddia ettiği bir yer buldu. Ancak tartışmaların çoğu, büyük peşinatları olan en güvenilir borçluların yine de çok daha az ödeyeceği gerçeğinden ziyade, fiyat güncellemelerinin kazananları ve kaybedenleri üzerinde odaklandı. Herhangi bir kafa karışıklığını ortadan kaldırmak için, yeni fiyatlandırmanın arkasındaki federal düzenleyiciler bir açıklama yapmak zorunda kaldı: Sparkling Credit hala karşılığını veriyor.
Bir endüstri ticaret grubu olan Mortgage Bankers Association’ın başkanı ve CEO’su Bob Broeksmit, “Daha yüksek bir peşinat öder ve daha iyi bir krediye sahip olursanız, yine de daha iyi bir faiz oranı ve kredi fiyatı alırsınız” dedi.
Aslında, ülke genelinde ipoteklerin çoğunu garanti eden veya satın alan iki yarı egemen olan Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından desteklenen krediler için geçerli olan ipotek fiyatlarının güncellenmesi eski bir haber. Aylardır borç alanların ödediği paraya yandı.
Ocak ayında, Fannie ve Freddie’yi denetleyen düzenleyici – FHFA olarak bilinen Federal Konut Finansmanı Kurumu – farklı borçlular ve kredi türlerinden ücretlerin nasıl alındığını özetleyen yeni fiyatlandırma çizelgeleri getirdiğinde ücretler Ocak ayında yeniden düzenlendi. Ancak Fannie ve Freddie’ye verilen krediler için güncellenen ücretler 1 Mayıs’ta yürürlüğe girdiğinden değişiklik yeniden ortaya çıkmış olabilir. Yeni kredilerin ve konut alımlarının sonuçlandırılması için geçen süre göz önüne alındığında, yeni ücret menüleri bir süredir konut kredilerinde yer alıyor.
Borçlular, geçen yıl ipotek oranlarını yükselten piyasa güçlerini kontrol etmek için çok az şey yapabilirler. Cuma günü yüzde 6,4 ile geçen yılın başındakinin neredeyse iki katıydı. Ancak finansal profiliniz, yani kredi puanınız, ön ödemenizin miktarı, bir kredi için ne kadar ödediğiniz konusunda da rol oynar. İşte burada bu ücretler devreye giriyor.
Ücretler 2008’den beri yürürlüktedir.
Borç alanların durumu, Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından desteklenen bir ipotek için ayrı bir ücret öder.
Kredi tutarının bir yüzdesi olan bu ücretler genellikle borçlunun temel ipotek oranına eklenir; ve kredi puanınız ne kadar iyiyse, genellikle o kadar az ödersiniz. Diğer bir deyişle, kredi ne kadar riskli kabul edilirse, ücret o kadar yüksek olur.
Bu maliyetler yeni değil. Ev fiyatlarının düştüğü ve ipotek temerrütlerinin arttığı, Fannie Mae ve Freddie Mac’i harap eden 2008 mali krizine kadar uzanıyorlar. Bu ücretler, şirketlerin finansmanını desteklemeye yardımcı oldu ve şimdi bu şirketlerin sunduğu garantileri ödemek için kullanılıyor.
Yeni fiyatlandırma yapısı kapsamında, kredi puanları daha yüksek olan ipotek borçluları — ve yaklaşık yüzde 15 ile yüzde 20’nin biraz altında değişen peşinatlar — ücretlerde en fazla artış görülürken, en büyük düşüşler daha düşük puanlı ve peşinatlı olanlar gördü. Eleştirmenler, fiyatların ne kadar yüksek olduğuna odaklanan bir tablo da dahil olmak üzere, her şeyin görünüşteki adaletsizliğini değerlendirdi. Değiştirmek – ancak gerçek nihai maliyetler değil.
Genel olarak konuşursak, bir borçlunun maliyetlerinin ortalama 300.000 $’lık bir kredi için 0,04 puan veya ayda 10 $ artacağı tahmin ediliyordu.
Ancak, ayrıntılar durumunuza bağlı olarak değişecektir. Kredi puanı 740 ve yüzde 20 peşinatlı bir borçlu düşünün. 300.000 $’lık bir ipotek için, ön ödemesi 1.500 $’dan ya da yüzde 0.5’ten 2.625 $’a ya da kredinin yüzde 0.875’ine çıkıyor. Borçlu kapanışta ücreti ödemezse, faiz oranını hesaba katabilir – ve Mark Maimon’un hesaplamalarına göre, daha yüksek ücret genel faiz oranını yaklaşık 0,125 puan veya ayda 25 dolar artıracaktır. NJ Lenders’ta kıdemli başkan yardımcısı.
Değişiklik, 630 puanı ve neredeyse yüzde 5 peşinatı olan bir borçlu için daha nettir – ön ödeme, kredi tutarının yüzde 3,5’inden yüzde 1,75’ine düşer. 300.000 $’lık bir kredi için bu, 10.500 $’a kıyasla 5.250 $’dır.
Ücreti ipotek oranlarına dahil etmeyi seçerlerse, ikinci borçlu şimdi yaklaşık yüzde puanı daha az ödeyecek ve aylık ödemesinden yaklaşık 193 dolar tasarruf edecek.
Sonuç olarak: Mali durumu daha güçlü olan borçlu, ücret olarak hala çok daha azını veya daha düşük puana ve ön ödemeye sahip kişinin ödediği miktarın yarısını ödüyor.
Fiyatlandırma ayrıca bariz olmayabilecek faktörleri de yansıtıyor: Yüzde 20’den az peşinatı olanlar özel ipotek sigortası satın almalıdır (Freddie Mac, borç alabileceğiniz her 100.000 $ için ayda 30 ila 70 $ olduğunu söylüyor). Bu, yüzde 20 veya daha fazla peşinat ödeyenlerden genel olarak daha fazla ödeme yaptıkları anlamına gelir.
Sigorta, borçluyu değil borç vereni korur – bu da borçlunun temerrüde düşme riskini kısmen Fannie veya Freddie’ye azaltır ve özel sigortacıya kaydırır. Urban Institute’tan Jim Parrott’un yakın tarihli bir makalesinde, “Yani yüzde 20’den daha az para yatırırsanız, daha az risk alıyorsunuz” diyor ve “daha az ücret ödemeniz gerekiyor.”
Kredibilite ile ilgili yanlış bilgiler düzeltildi.
Bu nüansları sosyal medyadaki kısa kliplerle anlatmak kolay değil. Bunun yerine, pek çok eleştirmen, daha az itibarlı borçluların, daha yüksek puanlara sahip olanlar pahasına bir mola vereceğini düşündü.
Öfkeli bir TikTok kullanıcısı, “Bir milyon yıl sonra, iyi bir kredi notuna sahip olmanın bir ev satın alırken veya yeniden finanse ederken gerçekten sizi cezalandıracağını hiç düşündünüz mü?” diye sordu.
Bir yorumcu, “İlk evimi satın almadan önce kredi puanımı 100 puandan fazla düşüreceğimi düşünüyorum” diye ekledi.
Bu duygular – veya bazı versiyonları – kablo TV’de, sosyal medyada ve başka yerlerde önem kazandı. Bay Carlson bölümü sırasında “İyi insanları incittik” dedi.
FHFA’nın direktörü Sandra Thompson, Fannie ve Freddie’nin fiyatlandırma ve programlarının 2021’de gözden geçirilmesiyle başlayan (en son 2015’te duyurulmuştu) ajansın değişiklikleri neden yaptığını “rekoru düzeltmeyi” amaçlayan bir açıklamada açıkladı. . ). Ajans, kredilerin risklerini daha iyi yansıtmak ve finansmanını güçlendirmek için en geleneksel ipoteklerindeki ücretleri yeniden ayarladığını yineledi.
Bayan Thompson yaptığı açıklamada, “Daha yüksek puan alan borçlulardan daha fazla ücret alınmıyor, bu da daha düşük puan alan borçluların daha az ödemesine izin veriyor” dedi.
Misyon, ev sahipliğini daha erişilebilir hale getirmektir.
Düşük ve orta gelirli insanlar için sürdürülebilir bir ev sahipliği yolu sağlamak, Fannie ve Freddie’nin uzun süredir devam eden misyonunun bir parçasıdır. Ve FHFA, bu hedefleri desteklemek için başka değişiklikler yaptığını söyledi.
Geçen yılın başlarında, ajans, bu misyon için tam olarak merkezi olmayan kredilerden ücret alacağını duyurdu: Tatil evi kredileri ve daha büyük ipotek oranlarını artırdı (bu krediler, bazı yüksek fiyatlı bölgelerde 1 milyon doları aşıyor). , yanı sıra kredilerini yeniden finanse eden ve ev özkaynaklarından nakit çeken borçlular. FHFA yetkilileri, “Bu artışlar, belirli düşük ve orta gelirli ev alıcıları için ücretleri ortadan kaldırmamıza izin verdi” dedi.
Ulusal Hispanik Emlak Profesyonelleri Derneği’nin kurucu ortağı ve yönetim kurulu başkanı Gary Acosta, borçluların Fannie ve Freddie’nin ipotek portföylerine ekledikleri riske göre marjlar için çok fazla ücret ödediğine inandığını söyledi. Ancak fiyat değişikliklerinin büyük bir fark yaratacak kadar önemli olduğunu düşünmüyor.
Bay Acosta, “Bu fiyat ayarlamalarının daha fazla borçlunun ev sahipliğine katılmasıyla sonuçlanıp sonuçlanmayacağı açık değil” dedi. Borç alanların, büyük ölçüde ilk kez sahiplerine yapılan, genellikle küçük peşinatlarla ve Fannie veya Freddie’nin izin verdiğinden daha düşük derecelerle yapılan ipotekleri sigortalayan bir devlet kurumu olan Federal Konut İdaresi’nden daha iyi oranlar bulabileceğini söyledi.
FHFA’nın eski direktörü ve liberter bir düşünce kuruluşu olan Cato Enstitüsü’nün kıdemli danışmanı Mark Calabria da fiyat değişikliklerinin daha geniş konut ve ipotek piyasaları üzerinde minimum etkiye sahip olmasını bekliyor.
Ancak pratik ipuçları var. Örneğin, daha yüksek maliyetli bölgelerde yaşayan ve evlerini finanse etmek için daha büyük ipoteklere ihtiyaç duyan insanlar, kredileri Fannie veya Freddie’ye satmaktansa kendi portföylerinde tutan sağlayıcılar aracılığıyla ipotek almaları daha iyi olabilir.
Bay Calabria, “Kredi biriktirmek ve alışveriş yapmak size hâlâ kazandırıyor,” dedi, “şimdi daha da fazla.”
Pek çok eleştirmen benzer sorular sordu: Kredisi daha düşük ve peşinatları daha düşük olan bazı borçlular ipotek oranlarında daha iyi oranlar alırken neden kredisi iyi ve daha büyük peşinatları olan diğerleri daha fazla ücretlendiriliyordu? Sorumlu borçlular daha riskli kredileri sübvanse ediyor mu?
Değişiklikler kablolu televizyonda yayıldı ve hatta Tucker Carlson’ın Fox News’teki son programında kötü davranışları teşvik edeceklerini iddia ettiği bir yer buldu. Ancak tartışmaların çoğu, büyük peşinatları olan en güvenilir borçluların yine de çok daha az ödeyeceği gerçeğinden ziyade, fiyat güncellemelerinin kazananları ve kaybedenleri üzerinde odaklandı. Herhangi bir kafa karışıklığını ortadan kaldırmak için, yeni fiyatlandırmanın arkasındaki federal düzenleyiciler bir açıklama yapmak zorunda kaldı: Sparkling Credit hala karşılığını veriyor.
Bir endüstri ticaret grubu olan Mortgage Bankers Association’ın başkanı ve CEO’su Bob Broeksmit, “Daha yüksek bir peşinat öder ve daha iyi bir krediye sahip olursanız, yine de daha iyi bir faiz oranı ve kredi fiyatı alırsınız” dedi.
Aslında, ülke genelinde ipoteklerin çoğunu garanti eden veya satın alan iki yarı egemen olan Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından desteklenen krediler için geçerli olan ipotek fiyatlarının güncellenmesi eski bir haber. Aylardır borç alanların ödediği paraya yandı.
Ocak ayında, Fannie ve Freddie’yi denetleyen düzenleyici – FHFA olarak bilinen Federal Konut Finansmanı Kurumu – farklı borçlular ve kredi türlerinden ücretlerin nasıl alındığını özetleyen yeni fiyatlandırma çizelgeleri getirdiğinde ücretler Ocak ayında yeniden düzenlendi. Ancak Fannie ve Freddie’ye verilen krediler için güncellenen ücretler 1 Mayıs’ta yürürlüğe girdiğinden değişiklik yeniden ortaya çıkmış olabilir. Yeni kredilerin ve konut alımlarının sonuçlandırılması için geçen süre göz önüne alındığında, yeni ücret menüleri bir süredir konut kredilerinde yer alıyor.
Borçlular, geçen yıl ipotek oranlarını yükselten piyasa güçlerini kontrol etmek için çok az şey yapabilirler. Cuma günü yüzde 6,4 ile geçen yılın başındakinin neredeyse iki katıydı. Ancak finansal profiliniz, yani kredi puanınız, ön ödemenizin miktarı, bir kredi için ne kadar ödediğiniz konusunda da rol oynar. İşte burada bu ücretler devreye giriyor.
Ücretler 2008’den beri yürürlüktedir.
Borç alanların durumu, Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından desteklenen bir ipotek için ayrı bir ücret öder.
Kredi tutarının bir yüzdesi olan bu ücretler genellikle borçlunun temel ipotek oranına eklenir; ve kredi puanınız ne kadar iyiyse, genellikle o kadar az ödersiniz. Diğer bir deyişle, kredi ne kadar riskli kabul edilirse, ücret o kadar yüksek olur.
Bu maliyetler yeni değil. Ev fiyatlarının düştüğü ve ipotek temerrütlerinin arttığı, Fannie Mae ve Freddie Mac’i harap eden 2008 mali krizine kadar uzanıyorlar. Bu ücretler, şirketlerin finansmanını desteklemeye yardımcı oldu ve şimdi bu şirketlerin sunduğu garantileri ödemek için kullanılıyor.
Yeni fiyatlandırma yapısı kapsamında, kredi puanları daha yüksek olan ipotek borçluları — ve yaklaşık yüzde 15 ile yüzde 20’nin biraz altında değişen peşinatlar — ücretlerde en fazla artış görülürken, en büyük düşüşler daha düşük puanlı ve peşinatlı olanlar gördü. Eleştirmenler, fiyatların ne kadar yüksek olduğuna odaklanan bir tablo da dahil olmak üzere, her şeyin görünüşteki adaletsizliğini değerlendirdi. Değiştirmek – ancak gerçek nihai maliyetler değil.
Genel olarak konuşursak, bir borçlunun maliyetlerinin ortalama 300.000 $’lık bir kredi için 0,04 puan veya ayda 10 $ artacağı tahmin ediliyordu.
Ancak, ayrıntılar durumunuza bağlı olarak değişecektir. Kredi puanı 740 ve yüzde 20 peşinatlı bir borçlu düşünün. 300.000 $’lık bir ipotek için, ön ödemesi 1.500 $’dan ya da yüzde 0.5’ten 2.625 $’a ya da kredinin yüzde 0.875’ine çıkıyor. Borçlu kapanışta ücreti ödemezse, faiz oranını hesaba katabilir – ve Mark Maimon’un hesaplamalarına göre, daha yüksek ücret genel faiz oranını yaklaşık 0,125 puan veya ayda 25 dolar artıracaktır. NJ Lenders’ta kıdemli başkan yardımcısı.
Değişiklik, 630 puanı ve neredeyse yüzde 5 peşinatı olan bir borçlu için daha nettir – ön ödeme, kredi tutarının yüzde 3,5’inden yüzde 1,75’ine düşer. 300.000 $’lık bir kredi için bu, 10.500 $’a kıyasla 5.250 $’dır.
Ücreti ipotek oranlarına dahil etmeyi seçerlerse, ikinci borçlu şimdi yaklaşık yüzde puanı daha az ödeyecek ve aylık ödemesinden yaklaşık 193 dolar tasarruf edecek.
Sonuç olarak: Mali durumu daha güçlü olan borçlu, ücret olarak hala çok daha azını veya daha düşük puana ve ön ödemeye sahip kişinin ödediği miktarın yarısını ödüyor.
Fiyatlandırma ayrıca bariz olmayabilecek faktörleri de yansıtıyor: Yüzde 20’den az peşinatı olanlar özel ipotek sigortası satın almalıdır (Freddie Mac, borç alabileceğiniz her 100.000 $ için ayda 30 ila 70 $ olduğunu söylüyor). Bu, yüzde 20 veya daha fazla peşinat ödeyenlerden genel olarak daha fazla ödeme yaptıkları anlamına gelir.
Sigorta, borçluyu değil borç vereni korur – bu da borçlunun temerrüde düşme riskini kısmen Fannie veya Freddie’ye azaltır ve özel sigortacıya kaydırır. Urban Institute’tan Jim Parrott’un yakın tarihli bir makalesinde, “Yani yüzde 20’den daha az para yatırırsanız, daha az risk alıyorsunuz” diyor ve “daha az ücret ödemeniz gerekiyor.”
Kredibilite ile ilgili yanlış bilgiler düzeltildi.
Bu nüansları sosyal medyadaki kısa kliplerle anlatmak kolay değil. Bunun yerine, pek çok eleştirmen, daha az itibarlı borçluların, daha yüksek puanlara sahip olanlar pahasına bir mola vereceğini düşündü.
Öfkeli bir TikTok kullanıcısı, “Bir milyon yıl sonra, iyi bir kredi notuna sahip olmanın bir ev satın alırken veya yeniden finanse ederken gerçekten sizi cezalandıracağını hiç düşündünüz mü?” diye sordu.
Bir yorumcu, “İlk evimi satın almadan önce kredi puanımı 100 puandan fazla düşüreceğimi düşünüyorum” diye ekledi.
Bu duygular – veya bazı versiyonları – kablo TV’de, sosyal medyada ve başka yerlerde önem kazandı. Bay Carlson bölümü sırasında “İyi insanları incittik” dedi.
FHFA’nın direktörü Sandra Thompson, Fannie ve Freddie’nin fiyatlandırma ve programlarının 2021’de gözden geçirilmesiyle başlayan (en son 2015’te duyurulmuştu) ajansın değişiklikleri neden yaptığını “rekoru düzeltmeyi” amaçlayan bir açıklamada açıkladı. . ). Ajans, kredilerin risklerini daha iyi yansıtmak ve finansmanını güçlendirmek için en geleneksel ipoteklerindeki ücretleri yeniden ayarladığını yineledi.
Bayan Thompson yaptığı açıklamada, “Daha yüksek puan alan borçlulardan daha fazla ücret alınmıyor, bu da daha düşük puan alan borçluların daha az ödemesine izin veriyor” dedi.
Misyon, ev sahipliğini daha erişilebilir hale getirmektir.
Düşük ve orta gelirli insanlar için sürdürülebilir bir ev sahipliği yolu sağlamak, Fannie ve Freddie’nin uzun süredir devam eden misyonunun bir parçasıdır. Ve FHFA, bu hedefleri desteklemek için başka değişiklikler yaptığını söyledi.
Geçen yılın başlarında, ajans, bu misyon için tam olarak merkezi olmayan kredilerden ücret alacağını duyurdu: Tatil evi kredileri ve daha büyük ipotek oranlarını artırdı (bu krediler, bazı yüksek fiyatlı bölgelerde 1 milyon doları aşıyor). , yanı sıra kredilerini yeniden finanse eden ve ev özkaynaklarından nakit çeken borçlular. FHFA yetkilileri, “Bu artışlar, belirli düşük ve orta gelirli ev alıcıları için ücretleri ortadan kaldırmamıza izin verdi” dedi.
Ulusal Hispanik Emlak Profesyonelleri Derneği’nin kurucu ortağı ve yönetim kurulu başkanı Gary Acosta, borçluların Fannie ve Freddie’nin ipotek portföylerine ekledikleri riske göre marjlar için çok fazla ücret ödediğine inandığını söyledi. Ancak fiyat değişikliklerinin büyük bir fark yaratacak kadar önemli olduğunu düşünmüyor.
Bay Acosta, “Bu fiyat ayarlamalarının daha fazla borçlunun ev sahipliğine katılmasıyla sonuçlanıp sonuçlanmayacağı açık değil” dedi. Borç alanların, büyük ölçüde ilk kez sahiplerine yapılan, genellikle küçük peşinatlarla ve Fannie veya Freddie’nin izin verdiğinden daha düşük derecelerle yapılan ipotekleri sigortalayan bir devlet kurumu olan Federal Konut İdaresi’nden daha iyi oranlar bulabileceğini söyledi.
FHFA’nın eski direktörü ve liberter bir düşünce kuruluşu olan Cato Enstitüsü’nün kıdemli danışmanı Mark Calabria da fiyat değişikliklerinin daha geniş konut ve ipotek piyasaları üzerinde minimum etkiye sahip olmasını bekliyor.
Ancak pratik ipuçları var. Örneğin, daha yüksek maliyetli bölgelerde yaşayan ve evlerini finanse etmek için daha büyük ipoteklere ihtiyaç duyan insanlar, kredileri Fannie veya Freddie’ye satmaktansa kendi portföylerinde tutan sağlayıcılar aracılığıyla ipotek almaları daha iyi olabilir.
Bay Calabria, “Kredi biriktirmek ve alışveriş yapmak size hâlâ kazandırıyor,” dedi, “şimdi daha da fazla.”